“以房养老”在英国被称为“房产价值释放机制”(Equity Release Mechanism，ERM)，最 早可追溯到20世纪60年代中期。终身抵押贷款(Lifetime Mortgages)和房屋反转计划(Home Reversion)是英国“以房养老”政策最主要的两种产品。终身抵押贷款是指拥有房产但无收入的老年人将房屋抵押给银行或保险公司等金融机构，从而获得贷款，等老人去世之后，贷款公司将出售房屋用于偿还贷款本息，剩余的价值留予继承人;房屋反转计划是指老人将房产整体或部分出售给贷款公司，获取资金用于养老，辞世之后，贷款公司将拥有已出售的房产，未出售的部分归继承人所有。近年来，“以房养老”在英国还出现了出售大房，换购小房，用差价来养老的新形式。

　　“以房养老”政策在英国的发展是曲折的。起步于20世纪60年代中期的“房产价值释放机制”，因“无追索权保证”，在1990年被英国政府宣布为非法产品。直到2001年英国政府才支出8500万英镑预算重新启动“房产反向抵押贷款”计划，并于2004年交由英国金融服务局(Financial Services Authority，FSA)接管，以加强监管。上月中旬英国政府提出流动资产在23500英镑以下的老年人可向居住地政府申请住房反向抵押贷款项目。有了政府的资金援助和推动，“以房养老”在英国逐见起色，但远不如美国成功，这种发展境况既与英国的社会政治环境有关，也与植根于这种社会环境的、以保险公司为主力军的“以房养老”模式有关。

　　1948年英国建成福利国家之后，政府承担了大部分的社会福利费用。据统计1951年到1975年间，英国福利支出增长约13倍，福利支出在GDP中所占比例20年间从14%迅速攀升到28%，加之经济发展缓慢，政府财政支出出现窘境，减少福利支出成了英国政府改革的一个重要目标。所以，1979年撒切尔夫人执政以后开始推动福利私有化和市场化，而这一政策在英国一直持续到现在。2008年金融危机重创英国经济，2008年、2009年一度出现分别为-1%和-4%的经济负增长，2010 年开始恢复，经济缓慢增长。同时，英国政府面临严重的债务负担，中央政府债务占GDP的百分比从2008年57.3%增长到了2011年的101.2%总额，促使英国政府不得不削减福利开支。另外，英国老龄化问题非常严重。据世界银行统计，2008年以来，英国65岁和65岁以上的人口占总人口的百分比连续 5 年高达17%，同一时期美国的比例则在13%~14%之间。所以，经济的不景气和沉重的债务负担以及严重的老龄化问题为“以房养老”在英国的存活提供了基础，也催生了以保险公司为主导政府为辅的发展模式。

　　由保险公司主导，政府只起辅助性作用的发展模式，一方面缓解了英国政府的债务负担，也在一定程度上解决了养老问题，但另一方面这一模式存在的问题也是显而易见的。

　　首先，保险公司经常面临资金缺乏的困境，英国经济衰退政府资金不足，保险公司有时候也会对高额贷款望而却步。这一模式存在的另一问题是政府监管不到位以及相关法律不健全。政府监管不到位是1960年代中期“房产价值释放机制”失败的主要原因。同时，英国政府没有制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，对这一领域的法律约束只能来自其他相关法律法规。如1974年颁布的《消费者信用法案》(Consumer Credit Act of 1974)，但是这一法案只适用于金额在25000英镑以下的反向抵押贷款，且该法案的许多规定烦琐而严格，增加了“房产价值释放机制”运作的成本和复杂程度。因此为了规避这个法案，许多贷款机构只发行价值在25000英镑以上的产品。现实情况确是25000英镑以下的产品的市场需求也很大，所以，这一法案并不健全，既有为老年群体参加“以房养老”计划提供保护之功效，也有阻碍该计划运行之弊端。

　　其次，历史因素在英国“以房养老”政策发展中扮演了重要的角色。一方面，1960年代中期开始的“房产价值释放机制”失败的阴影挥之不去，部分老年人对“以房养老”政策心存疑虑;另一方面，以房养老计划在英国存在了半个世纪之久，“以房养老”的观念逐步被英国人所接受，为其发展创造了条件。1960 年代中期英国实行的“房产价值释放机制”计划，其产品缺乏“无追索权保证”等条款的保护，参加该项目的老年群体并没有从中获益反而增加了其债务负担。这是因为，老年人签约之后，获得的并不是现金而是投资债券，贷款机构将资产进行投资，企图获利，但是随后英国经济的衰退和全球股票的大跌价，导致该计划破产，沉重的负担推给了参加该项目的老年群体。1990年代英国政府宣布该产品非法，尽管可以根据投资者补偿办法进行补偿，但仍有部分纠纷没有得到妥善解决。这一时期的失败，造成了英国人对“反向抵押贷款”计划的不信任，但半个世纪之久的存在，“以房养老”产品设计的改进以及政府的监管，也使得房产反向抵押贷款计划彰显了其价值，“以房养老”的观念在英国基本上被接受。去年底，一份调查显示，超过1/3的英国人打算利用房产筹集养老金，而同时期，欧洲大陆有类似想法的人却不到1/4。

　　此外，英国社会还有其他一些“以房养老”的有利条件。如今年一项调查显示，73%的英国退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找机会卖房，卖房者中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中，有23%的人希望卖房以增加收入，13%的人希望靠房子偿还债务。同时，英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域已运作多年，其操作逐渐规范。

　　无疑，英国具有“以房养老”存在的土壤，但也不能掩饰其发展的瓶颈之处。根本上来说“以房养老”在英国的发展需要经济的复苏和政府的支持。如2001年4月英国政府为“以房养老”计划提供8500万英镑的预算支持，2004年10月1日英国金融服务局接管反抵押贷款事务，并将产品名称改为“终身抵押贷款”，这些措施在一定程度上增加了老年人对“以房养老”计划的信任，推动了其发展。新一届联合政府曾承诺老年人可向政府申请房产抵押贷款，但该计划尚未实施却又对流动资产设定了上限，究其原因也是经济的不景气以及英国政府坚持的福利私有化政策所致。