以房养老发展情况以美国最为成熟和完善，很多国家都效仿美国设计“以房养老”制度。

　　美国的社会养老保险制度起源于1929—1933年的经济大危机。在制度早期，由于年轻人口较多，国民养老负担很轻。1940年，美国工作人口与退休人口的比例为40:1。随着人口老龄化发展，到 1999年，该比例下降为3.1:1。据估算，到2030年，该比例将进一步下降至2:1。如果美国政府不采取任何措施，到2040年养老保险金将完全枯竭。“以房养老”的出现，可以说挽救了美国的养老保险制度，挽救了美国政府。进入21世纪后，美国的“以房养老”快速发展，目前有三种形式的住房反向抵押贷款。一是由金融机构销售，美国政府提供担保的“房产价值转换抵押贷款”(HomeEquityConversionMort-gages，简称 HECMs)，这是最为普遍的反向抵押贷款。二是由美国政府资助的企业销售并担保，如房利美(FannieMae)提供的“住房持有者贷款”(HomeKeeper)。三是完全由民营机构提供，无政府担保的纯私人性质反向抵押贷款。这三种产品适应了不同群体的需求，将老年人的不动产转化为现金流，在减轻社会养老负担的同时，大幅提高了老年人的生活水平，探索出老年人自我保障的新型代内养老模式。“以房养老”风靡美国并取得巨大成功，一方面是存在相应的社会需求，另一方面与美国的文化、法律、经济和社会等多种环境因素密切相关。这些因素可以归纳为以下几个方面。

　　首先，独立的生活观念。美国社会有很强的独立意识，没有“养儿防老”和“啃老”的观念。家庭成员之间是平等、独立的。子女被父母抚养至成年后一般就要自立门户，与父母各有各的生活。老年父母不愿麻烦子女，也不想受子女的束缚;子女在法律和道德上都没有赡养老人的义务。父母和已成家的子女在经济上也完全分开，即使老人生活窘迫，也不会向子女要钱，否则会感到羞愧。而且，美国人的消费倾向很高，有提前消费的习惯。因此，父母无须将房产留给子女，即使留也要征收高额的遗产税，还不如将房产的未来价值变现供自己消费。反向抵押贷款一方面保证老人在生前有房屋居住，另一方面为老人带来稳定的现金流，大幅改善生活品质，因而受到了美国老年人的欢迎。这一点和东亚传统文化有明显区别。

　　其次，健全的法制基础。经济大危机后，美国政府介入住房市场，国会于1934年通过《国民住房法》，此后又制定或修正了一系列与住房有关的法案，主要目的是解决中低收入家庭的住房问题，鼓励人人拥有私人住房，为高住房拥有率营造了良好的法律环境。根据美国法律，公民对自己的房产拥有永久产权，这就为老年人抵押房产进行贷款奠定了法律基础。美国还建立了完备的住房税收、金融法律体系。高额房产税抑制了房产投机，确保房产价值基本稳定，降低了“以房养老”的风险。美国是世界上最早由政府出面担保，实行住房抵押贷款的国家。1987年国会通过HECMs试点方案时，也是规定由政府设计并提供担保，以立法的形式清楚地阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策，明确规定了HECMs的目标和方法，从一开始就将“以房养老”纳入法制轨道，确保了相关市场健康、有序地发展。如果没有从住房产权到税收、金融的一系列法律保障，或者有法不依、执法不严，“以防养老”恐怕难以推行。

　　再次，发达的金融体系。住房反向抵押贷款本质上是一种金融产品，是金融创新的结果，虽然原理简单，但在实际操作中有着复杂的产品结构，且有一定风险，对金融体系的发展和完善有很高的要求。美国拥有世界上最发达、完善的金融体系，金融机构竞争激烈，创新意识和能力都很强，为“以房养老”提供了强大的金融技术支持。金融机构利用自身的专业知识，不断完善产品，通过资产证券化等技术手段，有效地规避或分散消费者和金融机构双方所承受的风险，同时获得盈利，极大地增强了反向抵押贷款的市场吸引力。例如，在HECMs推出不久后，房利美就大量收购，将其证券化后再投放于金融市场，为反向抵押贷款构建了一个流动性很强的二级市场。结果不仅保障了老年人的生活，而且为投资者提供了投资机会，同时降低了贷款机构的运营成本，因此民众和机构都很欢迎HECMs，使之得以迅速普及。政府提出“以房养老”的初衷是好的，但如果没有发达金融体系的运作，“以房养老”在技术层面上就不可行。

　　最后，完善的公共服务。早在1981年，美国就设立了一个独立的非营利性组织——国家房产价值转换中心(Na-tionalCenterforHomeEquityConversion，简称 NCHEC)为老年人提供反向抵押贷款产品咨询服务。经过长达6年的知识普及和宣传后国会才通过HECMs试点。政府制定了完善的消费者保护机制消除其后顾之忧，例如：无贷款到期日，只要老人活着，就对房屋拥有完整产权，贷款机构要一直提供贷款直至老人去世;无追索权，即当老人去世后，房产出售所得不足以弥补贷款本金和利息总额时，贷款机构也不能向贷款人及其后人追索余款。此外还有税收减免、利率限制、政府担保等。政府对贷款机构也提供了足够的支持，最大限度降低其风险。如果由于房产贬值等因素导致贷款数额超过房产价值时，政府或其资助的企业提供的担保将对贷款机构进行补偿。另外，政府设专门机构统一向贷款机构收取保险费用，用于预防市场风险。美国国会也一直密切监督HECMs市场的运行，补充颁布了一系列法律规范市场环境，督促产品改进。在美国，“以房养老”的风靡离不开政府不遗余力地推广和提供完善的公共服务。

　　以上几点是“以房养老”风靡美国并取得巨大成功的主要原因。可以说，也是“以房养老”成功推行需要的一些条件。事实上，美国在20世纪60年代就出现了反向抵押贷款的尝试，但由于条件不具备，经过不断研究和探索，直到 80年代才得到普及。可见，一种新的养老方式要想为人接受并惠及大众，这个社会就需要足够的耐心和努力。