20项禁令规范房产中介

　　吃差价、阴阳合同、骚扰电话、隐瞒房屋信息等均被禁止

　　轰动的“张金凤案”后，中介机构为赚钱故意规避风险等行为广受社会的关注和批评。昨日，市住建委联合市发改委等三部门公布了《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)，明确中介机构及业务人员，不得从事“吃差价”、协助避税、骚扰当事人、隐瞒房屋信息等20项行为。公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。

　　“吃差价”不被允许

　　亮点1

　　“吃差价”不被允许

　　原文

　　禁止对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。

　　解读

　　“托管”不能两头赚

　　在北京的租赁市场，分为居间租赁和代理租赁两种服务方式。其中，代理租赁就是市民熟知的房屋“托管”或者“房管房”，不仅黑中介在做，一些大中介也有“托管”房源。

　　“房管房，是中介赚钱的大头。”一位从事经纪人行业的业内人士介绍，按照市场惯例，中介机构在从业主手中收取房源时，通常会签订1到2年的租赁合同，并且要求业主提供2个月的空置期，空置期内免除房租。接着，中介机构再把统称为“房管房”的房源，承租给租房人，不仅要收取1个月的租金做佣金费，而且租金定价一定比和房主约定的价格要高。

　　“可实际上，北京的租赁房，最多15天就能完成周转，根本不会发生空置2个月的情况。”这位人士透露，以一套两居室为例，中介会在淡季以4000元的月租拿下代理权，转手再以5000元的价格出租，一笔业务一年就能赚25000元。如果再打隔断分租，利益更高。“若是真能严格执行禁止‘低进高租’的行为，房屋‘托管’业务将不再有市场。”

　　同时，意见稿中还特意明确，同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。

　　中介协助避税违规

　　亮点2

　　中介协助避税违规

　　原文

　　禁止为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

　　解读

　　“阴阳合同”漏洞被堵截

　　北京“国五条”细则落地后，按照新政策，不满五年、非唯一住房要按差额征收20%的个税，这成为压在二手房市场的一根沉重稻草。于是少交税、甚至能不交税，成为经纪人争取客户的一项“重要的”附加服务。

　　“目前市场上提供的所谓避税方法归结起来不外有两种，一种是签订阴阳合同，通过最低计税价格和成交价之间的差额来达到避税的目的;另外一种就是通过特殊的代理公司，办理假契税发票，将未满五年的房源改成五年的，从而达到免税的目的。”一位中介公司的负责人对记者坦言，新政执行后，免税房源成了大家争抢的“香饽饽”，一些私下的逃避税款的利益链条也应运而生。

　　对此，市住建委相关负责人强调，将对房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为实行动态管理;同时与工商等相关部门建立联席会议制度与信息共享制度。对于违规协助办理避税的中介机构或业务人员，按照有关法律法规及行政规章予以处理。

　　按照住建部的相关规定，协助避税一旦被发现，将由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，暂停网上签约资格，处以3万元罚款。

　　完成服务方可收佣金

　　亮点3

　　完成服务方可收佣金

　　原文

　　房地产经纪机构完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。

　　解读

　　佣金有望“事后收取”

　　“张金凤”案中，9位受骗业主支付了佣金费后，却收不到剩余的房屋尾款，去找经纪人，经纪人也是推脱找不到买家张金凤。

　　实际上，在目前北京的二手房市场，买卖双方在确定购房意向、交纳定金的同时，买房人就得向中介支付佣金，已是一项不成文的规定。以一套200万元的房屋为例，佣金费加上代书费、贷款服务费等，各种名目下来，购房人多数都要交纳总房款的2.7%给中介机构。然而，一旦交易过程中发生“意外”，不能完成购房过程，这钱也就白交了。

　　不仅如此，还有很多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。一个月前刚买了房的张女士就向记者反映，交完佣金后，她不论是办理物业交接，还是有线电视户名更改，经纪人均是爱理不理，“打三个电话才能动一下。”

　　按照征求意见稿的规定，中介完成房地产经纪服务合同约定事项后方可向委托人收取佣金，中介费也就有望从“事前收取”变为“事后收取”。

　　亮点4

　　不得打电话骚扰他人

　　原文

　　未经委托，不得采取拨打电话、发送信息、上门洽谈等方式骚扰他人并造成当事人投诉;不得泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。

　　解读

　　禁止骚扰易定难管

　　“女士，您好，请问您华侨城的房子还考虑出租么?”“先生，您好，东四环的二手房，您还考虑么?”“小姐，您好，请问您的房子打算出售么?”……几乎每位市民都接到过类似的电话。

　　打电话、发短信，是中介机构对经纪人工作内容的一项考核，却常常令市民觉得不胜其烦。不过，对于“中介不得打电话骚扰他人”的规定，业内人士却觉得“难于管理”，最终只能流于形式。“一方面，这是经纪人的考核内容之一，考核结果直接关系着经纪人的业绩，从主观意愿上讲，经纪人不得不打电话、发短信;另一方面，如果界定骚扰?管理部门又如何查处骚扰?恐怕很难执行。”

　　本报记者 赵莹莹