原题：楼市税政：控存量、增流量

　　新出台楼市调控新政“国五条”，尤其是明确对卖房者按照差价征收20%的所得税，引起了社会各界的高度关注，并引发激烈争论。争论的焦点主要集中在征收20%的所得税是否能够控制房价和税负能否转嫁这两个方面。对卖房者征收20%的所得税无疑会增加二手房的交易成本，理性的房屋持有者会做出两种选择：一是提高价格，二是持有出租。这不但会减少房屋的供给，且在目前卖方市场情况下，卖房者必将会把税负转移到买家，二手房价格就不会下跌，必将倒逼新房交易价格上涨，并引起二手房出租价格上涨。因此，征收20%的所得税起不到调控房价的作用，并且税负转嫁是无法避免的。楼市调控新政“国五条”出台后，北京、上海等城市房租和新房价格快速上涨都验证了上述判断。

　　那么是否说税收政策就无法调控房价呢?答案当然是否定的。税收作为一种结构性调控政策，对调控房价应当有很大的作用，关键在于我们如何设计税收政策。我认为，调控楼市的税政关键应当通过增加房屋持有者的持有成本，严控存量，同时，降低交易成本，增加流量。降低交易成本，增加供给是经济学上调控价格的基本原理，我想在楼市同样会起到作用。

　　一方面，税收政策要增加持有成本，严控存量。一是对持有多套房屋者征收较高的房产税。这里要区分居住性持有和投资性持有，对于居住性持有者免征房产税，对于居住外投资性持有房屋者征收较高的房产税，甚至可以根据持有房屋多少实行累进税，同时对出租收入也要征收较高的所得税，使得房屋的持有成本大于持有收益，降低投资性需求，并使原有的存量房进入流通市场，增加供给。二是对房地产开发商征收土地持有税。对开发商取得土地后两年内不进行开发、销售的，征收土地持有税，促使开发商拿地后，能够及时开发，及时供应。

　　另一方面，税收要降低房屋交易和开发成本，增加流量。一是降低二手房交易市场税收，使交易成本降低，房屋持有者在持有收益小于持有成本时，就会更愿意把房屋拿到市场上进行交易，二手房流动性就会增加。二是降低房地产商开发相关税收，并避免重复征税。对于开发及时，提前进行销售的开发商可以进行税收优惠，降低房屋成本，并促使开发商及时提供更多房屋供给。

　　任何市场只要供需平衡，价格就不会出现较大波动。楼市税政应当控存量，增流量，使市场向均衡状态移动，政策制定者应朝着这个方向努力，而不应反其道而为之。